Vale a pena investir em Fundos Imobiliários?

Antes de responder à pergunta que dá nome ao artigo, é interessante conhecer o que são Fundos Imobiliários. Para isto, preparamos este artigo completo abordando sobre este tipo de investimento que está cada vez mais popular entre investidores iniciantes e experientes. Nele responderemos aos principais questionamentos, e claro, à pergunta que não quer calar: vale a pena investir em Fundos Imobiliários? Boa leitura!

Imóveis são bons investimentos?

Muitas pessoas acreditam que imóveis ainda são uma excelente forma de investimento, uma vez que trazem a possibilidade de valorização e geração de renda passiva através dos aluguéis. Porém existem duas importastes variáveis que devem ser levadas em consideração antes do grande passo da compra de um imóvel:

• Avaliação: é preciso muita pesquisa para saber se o preço de venda está condizente com o mercado, caracterizando realmente uma boa oportunidade.
• Disponibilidade de capital (dinheiro): além de envolver altos valores para investimento em um único imóvel, pode ser necessário o financiamento, ficando refém de empréstimos e juros. 
• Custos operacionais: comprar ou vender imóveis normalmente requer envolvimento de várias partes, como corretores, advogados, cartório e banco no caso de financiamento.
• Administração: pode haver necessidade de reformas e manutenção regulares, além de às vezes envolver resolução de problemas com inquilinos.

Mas e se te disséssemos que é possível investir em imóveis de outra forma, mais simples e menos burocrática? Os fundos imobiliários, ou FIIs, são ativos perfeitos para quem quer ter a possibilidade de receber rendimentos regulares sem as dores de cabeça que um imóvel pode gerar.

O que são Fundos Imobiliários

Quem já está familiarizado(a) com a palavra “fundos”, sabe o que ela significa. Eles nada mais são que um tipo de aplicação financeira que reúne recursos de investidores (cotistas) para aplicar em diversos segmentos, conforme regulamento do fundo. Com os Fundos Imobiliários não é diferente, e a sua principal característica é que o dinheiro captado através das ofertas públicas* é revertido para grandes empreendimentos do mercado imobiliário.

Assim como nos demais fundos de investimento, nos FIIs existe um gestor que está por trás da estratégia de aquisição de ativos, que podem ser desde imóveis físicos, como Shoppings e Edifícios Corporativos, até títulos destinados ao desenvolvimento imobiliário, como um CRI. Falaremos desse assunto de forma mais abrangente pouco mais a frente.

Como dito anteriormente, os fundos são compostos por cotistas, onde cada um deles possui direito à uma parcela dos investimentos feitos (chamado de cotas), claro, respeitando a devida proporção da quantidade de cotas que possuem. No caso, você pode ser, mesmo que indiretamente, dono(a) de uma parcela de um Shopping Center importante da sua cidade. Já pensou? E o melhor, você ainda recebe rendimentos regulares em forma de dividendos, que são resultados da distribuição dos aluguéis e receitas recebidos pelo fundo. 

*Importante ressaltar que os FIIs seguem os mesmos conceitos das Ações, onde os fundos somente captam dinheiro para investimentos através das ofertas públicas, ou IPO. Após este processo as cotas são negociadas no mercado secundário (Bolsa de Valores) entre investidores. Isto gera uma ótima liquidez para seu investimento, afinal são diversos compradores e vendedores negociando ativos diariamente em Bolsa, incluindo Fundos Imobiliários.

Como investir em Fundos Imobiliários

Investir em Fundos Imobiliários é muito simples. Como falado anteriormente, toda a negociação é feita na B3 (nossa Bolsa de Valores), por intermédio de uma corretora, em um processo muito semelhante à compra e venda de Ações. Basta acessar o Home Broker da MyCAP e inserir uma ordem de compra/venda com o código do ativo, o valor que deseja pagar/receber, e a quantidade de cotas que procura adquirir/vender. Se não souber qual é a nomenclatura correta, sem problema, você pode acessar o site da B3 clicando aqui e conferir a lista completa de FIIs disponíveis.

Tudo isso sem sair de casa e nem precisar da ajuda de nenhum corretor de imóveis ou emissão de certidões em cartórios. Viu? investir em Fundos Imobiliários é muito fácil!

Tipos de Fundos Imobiliários

Existem algumas segmentações e sub-segmentações de Fundos Imobiliários, de acordo com o tipo de imóvel no qual os recursos são investidos.

Fundos de tijolo

Este tipo de FII é composto por investimentos em imóveis físicos. Através deles é como se você estivesse comprando parte de um shopping, laje corporativa ou outro tipo de imóvel. São fundos com o intuito de adquirir, ou até mesmo construir, imóveis para a geração de renda através dos aluguéis e/ou geração de valor.

Alguns dos tipos mais comuns de imóveis nos quais estes fundos aplicam seus recursos são:

– Galpões logísticos
– Shoppings
– Galpões industriais
– Universidades
– Hospitais
– Lajes corporativas (salas comerciais)
– Agências de bancos

Fundos de papel

Você deve ter se perguntado: “ué, mas existem fundos imobiliários que não investem em imóveis propriamente ditos?”. A resposta é SIM, e por isso costuma-se denominar estes FIIs como “fundos de papel”. Este tipo de fundo investe em títulos imobiliários, ou seja, ativos lastreados no setor, como um CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), LCI (Letras de Crédito Imobiliário) ou LH (Letra Hipotecária). Os recursos captados por este tipo de fundo podem ser revertidos, por exemplo, em linhas de crédito para novas construções.

Fundos de fundos

Os Fundos de fundos são outro exemplo de FIIs que não investem em imóveis físicos, e sim em cotas de outros Fundos Imobiliários. O benefício de se investir nesse tipo de ativo é ter acesso a FIIs mais exclusivos, e contar com a expertise dos gestores para encontrar os melhores investimentos possíveis dentro do segmento.

Como encontro essas informações

Todo fundo imobiliário é regido por um estatuto que pode ser facilmente acessado através dos contatos de RI (Relações com Investidores). Você encontra esse material em uma página específica do Fundo, ou através das gestoras que os administram. Nesse caso não existe canal exclusivo, cada fundo escolhe a melhor forma de divulgar suas informações.  

Como saber se um fundo imobiliário está barato ou caro

Esse é um ponto que gera muitas dúvidas, principalmente entre os investidores menos experientes. É preciso dizer que não existe um padrão a ser traçado: porque pode ser que um fundo esteja com a cota mais cara que outro, mas que tenha ativos sólidos, imóveis locados por grandes empresas e com contratos que vão vencer com datas mais distanciadas, o que gera maior segurança aos investidores.

Com essa resposta já demos uma dica de que é preciso analisar diversos fatores para entender se um fundo imobiliário está barato ou caro, e se vale a pena, ou não investir naquele momento. Por isso iremos abordar alguns indicadores que são essenciais para fazer uma análise mais aprofundada antes de investir:

•O primeiro ponto é analisar os ativos que fazem parte do portfólio do fundo: quantos imóveis, localização, vacância, tipos de contrato e administradora. Esses dados normalmente são encontrados em relatórios trimestrais.

•O segundo ponto é fazer uma análise dos últimos dividendos (preferencialmente dos 12 meses anteriores para que seja traçada uma média), se as cotas do fundo estão condizentes com o valor patrimonial (o famoso P/VP: nesse caso, quanto mais perto, ou abaixo de 1, mais “barato” ele está, mas esse indicador NUNCA deve ser analisado sozinho), e o número de negócios em Bolsa (quanto maior o número, mais liquidez o ativo tem, ou seja, mais fácil é a compra e venda do ativo).

Por que os fundos imobiliários são atrativos, e a quem se destinam

Apesar de serem ativos de renda variável, pela volatilidade de mercado que apresentam, são ativos que se destinam a qualquer investidor, desde que sejam adotadas medidas de cautela, como fazer a análise detalhada dos indicadores e sempre prestar atenção aos relatórios e novidades.

Os fundos imobiliários são destinados a investidores que querem uma renda regular, visto que, dentro de uma normalidade, os fundos costumam gerar pagamentos mensais aos cotistas, como se fossem aluguéis. São os famosos dividendos, que para os mais os íntimos podem ser medidos pelo DY (dividend yield), que é o resultado da proporção entre dividendos recebidos e o valor da cota.

Isenção de Imposto de Renda dos Fundos imobiliários

Além dos rendimentos mensais, esse é um dos maiores atrativos dos FII’s. Diferentemente dos aluguéis provenientes dos imóveis, os rendimentos dos Fundos Imobiliários são isentos de imposto de renda, desde que obedeçam alguns critérios, como: os Fundos precisam ter, no mínimo, 50 cotistas; ter suas cotas negociadas em Bolsa; e o cotista beneficiado não pode ser dono de mais de 10% das cotas. Mas pode respirar, esses critérios atendem a maioria dos investidores.

Importante ressaltar que mesmo isentos, para quesito de controle da Receita Federal, é relevante declarar, anualmente, seus rendimentos e a quantidade de cotas de cada um dos Fundos investidos. Inclusive os rendimentos são lançados na aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Mas atenção, há duas formas de se ganhar com os Fundos: a valorização das suas cotas, e os rendimentos mensais. Assim como um imóvel pode se valorizar com reformas, obras estruturais no bairro e etc, os Fundos também estão sujeitos a esses fatores, além de outros, como a boa administração ou distribuição dos dividendos, que fazem com que eles fiquem ainda mais atrativos e procurados pelos investidores, gerando uma possível valorização as cotas.

E por que estamos falando isso? Caso você resolva vender suas cotas e obtenha lucro com essa venda, haverá tributação! Incidindo à alíquota de 20% de Imposto de Renda em cima da lucratividade. O contrário também é válido, caso haja prejuízo em sua operação, você pode utilizá-lo como forma compensar outras operações de mesmo tipo que forem lucrativas.  

E aí, acha que vale a pena investir em Fundos Imobiliários? Que tal conhecer também outros investimentos e ficar por dentro dos principais assuntos do mercado financeiro? Acesse o nosso blog para mais conteúdos como esse. Até a próxima.